旧楼加装电梯系数应该怎么算合理，旧楼加装电梯系数

丨来自同一个社区的来信，完全相反的观点

同一地区的两名居民的两封信，意见截然相反。一名居民认为，如果100%的居民都同意加装电梯，施工就会困难，而另一名退休老人则坚持这一点才同意加装电梯。他们必须坚持100%不反对的原则，尊重所有居民的权利……这样的讨论在12345的通话中一直存在。据济南12345热线统计，去年全年共接到“加装电梯”投诉电话4111个。

丨从“100%一致”到“2/3一致”

2020年9月，济南市在征求多方意见后，公布了调整电梯安装业主投票规则的新办法，简单来说就是将原来的“100%同意”改为“调整为‘100%告知’”， “2/3”。业主的共识。”新制度不是依靠简单的三分之二同意原则，而是依靠“100%通知”，听取所有业主的意见。

丨反对意见集中在哪里？

低层居民的反对主要集中在以下几个方面：加装电梯造成安全问题，侵犯低层建筑的采光通风权，造成持续的噪音污染，降低低层建筑的价值，破坏邻里关系，甚至引发激烈的情绪。此外，电梯公寓的住户也未能就权益受到侵害的业主的赔偿方案、赔偿的分配和收取方式达成一致。

丨如何解决“上下困境”？

这项工作的“瓶颈”约束是凝聚居民共识的关键，但实现这一点并不容易。电梯安装不再仅仅是电梯产品安装，而更像是一个复杂的社区管理产品。因为关键是如何协调和平衡各方利益，找到最大公约数。

据济南12345热线统计，去年接到4111个电话，其中与“加装电梯”相关的电话——个。

电梯安装：求“最大公约数”

年近70岁的楼阿姨，上下楼梯没有任何问题，但她担心已经患了三级脑血栓的丈夫。 “他今年76岁了，多次生病，行动不便，上下楼梯都非常困难。”她说。

3月1日，住在山东大学5号宿舍的卢阿姨终于听到了这个好消息。该单位加装电梯目前正在审批过程中。

该宿舍区21栋楼共有77个单元，初期有19个单元安装了电梯，但今年春节前后，又有39部电梯提交了相关材料并完成了审批手续，目前已完成我们很快就会搬进来。施工阶段。

去年9月，济南市修改了业主“一票否决”规则，将其改为“占据划定专用面积三分之二以上、套数三分之二以上的业主”。需要至少四分之三参与投票的业主签署的书面同意，并代表至少四分之三的占用面积和四分之三的房产数量。投票者表示，为现有住宅加装电梯的民用项目继续“加速升温”。

据济南市住房和城乡建设局统计，截至2020年11月底，全市共有1048户单位完成电梯安装规划审查，累计竣工交付电梯738部。目前，在建电梯171部，补贴1.4亿元，现有住宅新增电梯数量占全省总数的60%。

今年的山东省政府工作报告提出，改造贫民窟12.3万户、城市老旧小区60万户以上，加强配套设施建设。然而，现有住宅加装电梯的程序、争议解决和施工过程仍然是人们关注的焦点。据济南12345市民服务热线统计，去年，济南市民共拨打该热线4111次，咨询、求助、投诉电梯加装问题。

这些呼吁主要关注哪些问题？哪些矛盾比较突出？公民有哪些建议和声音？记者对这些报道进行了整理解读，并就该地区电梯安装情况进行了现场采访。

（一）两位老人的来信——

从“1票否决”到“2/3同意”

去年6月，济南市相关部门接连收到同一地区两名居民的两封意见截然相反的来信。

据丁先生介绍，我们单位12户中有11户签了加装电梯协议，但只有一位住在他父亲家的低层住户从未同意签协议。导致电梯出现故障。截至目前，安装工作一直被拖延，我们多次申诉无果。

据他统计，他所在单位80岁以上的老人有7人，70岁以上的老人有5人，65岁以上的老人有1人。

他表示，如果100%的居民同意加装电梯，施工就会困难。目前全国多地放宽旧楼加装电梯政策，济南市建议不需100%征得居民同意。

另一位退休人员则不同意。

他表示，单位刚分配住房时，优先分配的住户一般都会选择较高楼层，因为他们觉得底层时尚、吵杂、混乱。老建筑底层的居民往往没有防潮储藏室，面临着水、电、供暖系统破损、下水道堵塞等挑战。整个建筑的生活。居住在底层的老年人也应该是惠民政策的受益者，他们的意见应该得到平等对待，他们的权利也应该得到尊重。

他建议，在批准加装电梯之前，应遵循100%不反对的原则，尊重所有居民的权利。

这一讨论在12345 电话中继续进行。但济南市出台电梯安装新措施后，举报对象发生了变化。

记者详细调查发现，在要求业主“百分百同意”时，有关加装电梯的咨询和投诉主要来自高层业主。投票规则调整后，低层业主的反对声越来越大，要求恢复原来的投票方式。

去年4月，济南市人大常委会法制研究室对《济南市既有住宅增设电梯办法》进行了合法性审查，建议《民法典》后执行《增设电梯办法》，对《民法典》进行修改完善。 受到推崇的。

去年9月，在征求多方意见后，济南市正式宣布调整电梯安装业主投票规则新办法。简单来说，就是将原来的“100%同意”调整为“100%通知”和“2%”。 /3 业主共识”。

经过征求意见和实施新办法后，低层业主拨打12345的电话明显增加。据统计，新制度出台后，共接到67起市民投诉新制度协商比例的电话，其中坚决反对的有51起。

有居民表示，根据第《济南市既有住宅增设电梯办法》号法律《建筑物及其附属设施的更新改造》的规定，在加装电梯时调整业主协商投票的比例不妥。这是合理的。会重建还是新建设施？如果是新增的，谈判比例不应该是2/3。

济南市住房和城乡建设局物业管理处一位负责人表示，“新办法不是简单的三分之二同意原则，而是在听取全体业主意见的基础上。” ' “100%通知”，否则安装过程将停止。我们还将听取相关业主的意见，因为增设电梯将直接影响到交通、采光、通风、噪音等方面的影响。

(2)电梯安装推广员——

从电梯公司的“热心人”到“跑腿的”

2018年1月，英雄山路201号小区4号楼1单元投入使用，这是济南市现有首座配备电梯的住宅楼。截至目前，社区已安装电梯8部。

业主李德庆是最早的“搬家者”之一。 “我感觉电梯安装很顺利，我和邻居的关系一直很亲密，有事情的时候我们都会互相帮助，我们是很久的朋友了，所以和他们合作很容易。”做过。

低层业主最初担心光线遮挡和噪音的影响，但在审视电梯设计后发现，使用住宅单位防盗门的人较少，开关门的噪音也逐渐成为问题。忧虑。门基本没了。

据记者调查，目前电梯安装工作主要依靠热心业主主动出击、协调配合，而群众能主动做好群众的工作，业主之间的分歧则有助于消除。但由于部分社区业主自治组织不健全、存在利益冲突，街道办事处（乡镇政府）、居委会应履行属地责任，搭建解决问题的协商平台，开展民主协商、民主辩论、和公开听证会，引导各种利益，让有关各方合理表达意见和诉求，追求各方意愿的最高公约数，妥善解决争议。

从济南热线12345的数据来看，市民接到的电话主要分为四类，最集中的是咨询电话2164个、求助电话1765个、建议110个、投诉72个。

按照这个程序，安装电梯的第一步是业主自愿协商，听取各单位业主的意见。与其他社区依靠“热心人”不同的是，山东大学五号宿舍是由原宿舍业主、副区办、社区居委会、家委会、电梯公司的努力支撑起来的。存在

据宿舍楼家长会主席苗黎明介绍，宿舍区约60-70%的业主年龄在65岁以上，有19部电梯在使用。最初是几家电梯安装公司主动与运营商沟通，但现在装配式建筑公司已经直接来到现场开展工作。

据该建筑公司员工孙莉介绍，在加装电梯的过程中，该公司的销售人员首先会拜访高层建筑的业主，询问“您要加装电梯吗？”那么高层业主带着他们做低层业主的工作、进屋就会更方便。然后由业主单独协商具体问题。在此过程中，您的销售代表将监督您，直到签订合同并付款。

在孙莉看来，销售人员不仅处理公司的销售职责，还承担政策解读、业务事宜谈判等任务。

这难免会引起一场“争议”：“你们不就是想卖电梯吗？”孙立先生多次听到业主的各种意见。

当然，电梯安装速度不断加快是不可否认的事实。目前，宿舍区共有77个单位，除已安装电梯的19个单位外，39个高层单位的业主已完成缴费、提交文件等手续，其余19个单位也已办理完毕。已完成。马苏。我们正在谈判。

（三）要求“多样化”——

从“谈判”解决到股票“补偿”

经过10天的方案交底，18个工作日的方案审查、结构图审查、施工通知、特种设备变更通知等审批手续，济南市历下区某小区11号楼安装了电梯。机组刚启动，就“停”了，挖的坑又被填上了。

据业主代表徐先生介绍，楼下的业主一开始是签字同意的，但当楼上业主的儿子回来后，他才意识到父母的所作所为。出于某种原因阻止了它。无权签字，引发“异议”。

在众多市民呼声中，下层居民的反对主要集中在以下几个方面：加装电梯带来安全问题，侵犯低层建筑的采光、通风权，造成持续的噪音污染，造成低层建筑贬值。 - 建筑物拔地而起，对社区造成损害。

从“硬”的角度来看，电梯安装工艺以及支持电梯安装的设备越来越成熟。有多种选择，包括盖什么样的房子、安装什么样的电梯、如何计算成本、如何维修、如何付款。

从“流程”的角度来看，电梯安装工作正变得越来越标准化。济南市自2017年起先后发布《办理导则》和《既有住宅增设电梯办法（试行）》，并于2019年和2020年两次修订，明确了各部门的职责和处理程序。特别是我们创新了多项措施，降低服务门槛。无需再次办理占地等相关手续，也无需缴纳市政基础设施配套费或其他相关行政费用。简化了各类程序的种类和数量，从决策到实施的过程通常在60天左右完成。

从“资金”来看，补贴与居民负担的比例日趋清晰。从济南市目前的补贴政策来看，7层楼补贴22万元，6层楼补贴20万元，5层楼补贴18万元，4层楼补贴18万元。 16万元，这是基本补贴。总投资额的40%。同时明确可以提取住房储备金来加装电梯。业主加装电梯费用1、2楼免费，3楼（2户）10%，4楼20%，5楼30%，6楼40% 。

在监管方面，我们不仅进行深入监管，而且注重精细化监管。政府相关部门将通过规划、建设、质监部门的一系列审批和监督，确保整个电梯扩建过程的设计规范、施工安全和质量可靠，对电梯安装的各个阶段都将严格把关。

采访中我感受到加装电梯的支撑体系正在不断加速，凡是能加速的都在加速，政府在大力推动，人大委员、共产党员也在关注，一些居民感觉很焦虑的。但这项工作中，“瓶颈”的制约依然显着，关键是居民的共识，这并不容易实现。

去年9月，济南出台新措施，改变加装电梯业主投票规则，但由于上下层业主利益诉求不同，必须通过民主协商、调解的方式来决定，可能会产生一些纠纷和纠纷。得到有效解决。解决了，但还不是全部。

从实际情况看，部分单位三分之二的业主已达成一致，但也有部分业主阻挠施工。此外，济南的新办法还规定了最终的补救途径：“协商调解不成的，将依法通过民事诉讼解决。”这会发生吗？这不是大家想要的结果，也不是安装电梯的初衷。

因此，当出现“两难”、双方矛盾无法调和时，首先必须设身处地为对方着想，才能达成相互理解和理解。比如，虽然住在同一个单元，但下水道堵塞，顶楼漏水，现在又要加装电梯，这些问题是每个家庭的问题吗？不体谅他人会给沟通带来潜在的危险。

其次，利益问题无法回避。现在，有人将“居民协议”的瓶颈称为“无法从低层房地产业主那里获得福利”的限制。虽然可以说对于低层业主来说一点好处都没有，但是附加文件的增加确实有一定的影响，那么民主协商会给低层业主带来什么样的好处呢？我们可以讨论一下第一的。丢失的？我们如何补充这些利润呢？或者直接帮助一楼的人排忧解难，解决实际困难，提供额外的钱等。这些都是基于利益的谈判。甚至有市民提出，安装电梯可以增加全体业主的财产面积。这样，每个人都受益。

电梯安装不再只是一个电梯产品，它还代表着一个复杂的社区治理问题。因为关键是如何协调和平衡各方利益，找到最大公约数。

在此过程中，政府干预是必要且不可逆转的。防止居民矛盾升级，营造居民理性协商的环境，充分发挥民主协商、地方支部、区域调解功能尤为重要。

2020年9月新修订的《办理导则》号，在原办法基本框架不变的基础上，对适用范围、增加受害业主救助途径等六点进行了调整和修改。已添加。电梯。不过，最大的变化是增加了电梯业主的投票规则，不再像以前那样需要全体业主的同意。

现有住宅加装电梯时，占有专用面积三分之二以上且占业主总数三分之二以上的业主必须参加投票。参与投票后，该单位的占用面积须有四分之三以上业主的同意，并须有四分之三以上参与投票的业主签署书面同意书。现有住宅加装电梯时，需要征求所有单位业主的意见，特别是那些可能因单位加装电梯而直接受到影响的利益相关者，如交通、照明、通风、设施等。仔细听。在业主专属区域加装电梯时，如噪音等，需征得专属区域业主的同意。 ##_FORMAT_GT_####_FORMAT_GT_##详细报告请参阅《济南市既有住宅增设电梯办法》。

老旧住宅加装电梯面临的三大难题是居民共识难、资金筹措难、审批程序复杂。青岛市梁家园社区创下了新纪录。五天内，民意调查回复率100%，公投支持率100%，老旧住宅加装电梯付费率100%。 ##_FORMAT_GT_####_FORMAT_GT_##详细报告请参阅《济南：老楼装电梯，无需全体业主同意》。

2020年，我州共确定遗留社区改造项目1743个，涉及49.7万户，数量位居全国第二。基本目标是在“十四五”末完成2000年以前的旧村改造，我会努力完成。改造不仅包括供水、供电、热网、照明、绿化、防犯罪、消防等基础改造，还包括公寓楼、房地产房屋、电梯加装、停车场、停车场等综合改造。也包括在内。包括文化设施、体育设施、社区养老、托幼设施、医疗设施、家居设施、商业设施等的维护和改造。 ##_FORMAT_GT_####_FORMAT_GT_##详细报告请参阅《42部电梯同时启用，青岛上流佳苑咋办到》。

（大中新闻/大中日报客户端记者王红军记者刘冰江星坤记者）